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商鋪屬于生財(cái)工具,一定要保證我們的承租人能夠在這個(gè)地方賺錢,這樣才能保證自己的回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定可靠,因?yàn)闆](méi)有人愿意賠本租場(chǎng)地的,所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
我們?cè)谝粋€(gè)適于經(jīng)營(yíng)服裝業(yè)的地段考察一個(gè)鋪位,首先應(yīng)當(dāng)去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營(yíng)狀況,比如衣物的檔次、每周的出貨量、顧客的種類等等。
一般而言,場(chǎng)地成本占其總成本的1/5至1/4.對(duì)于一個(gè)10平方米的服裝鋪而言,若平均單件價(jià)格為100元,每周出貨約30件,那么每日的營(yíng)業(yè)額為430元,考慮每年四個(gè)月的淡季營(yíng)業(yè)額對(duì)折,所對(duì)應(yīng)的單位營(yíng)業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場(chǎng)地成本、8年的物業(yè)投資回報(bào)期計(jì)算,凈售價(jià)應(yīng)當(dāng)為21024元/平方米。這里還沒(méi)有考慮稅收、空租、傭金等因素。
當(dāng)然,剛才的算法是靜態(tài)的,適用于成熟地區(qū)。對(duì)于新興地區(qū)商鋪的估價(jià)就復(fù)雜多了,必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來(lái)的人流量,存在較多的不確定因素。在這樣一個(gè)短小的篇幅,不能盡言詳細(xì)的方法,但是最簡(jiǎn)單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū),再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期,畢竟消費(fèi)模式不會(huì)有大的差距。
評(píng)估商鋪的價(jià)格,也不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是該地區(qū)住宅售價(jià)的多少倍,因?yàn)榧幢闶峭瑯拥貐^(qū)的商鋪,可能因?yàn)檫m用于不同的經(jīng)營(yíng)種類,就導(dǎo)致價(jià)值的迥異。
什么是好的商鋪物業(yè)?
具有如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。
好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個(gè)意義上,一些甲級(jí)商廈的低層商鋪是最佳的商鋪,商業(yè)街帶來(lái)天然的人流量,甲級(jí)寫字樓的大量人流代表高尚的消費(fèi)力量……事實(shí)上,一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長(zhǎng)期投資,能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。
應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到,能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪,往往已經(jīng)屬于第二流的品種,投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的,所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位;同時(shí),要區(qū)分人流的種類,休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流,前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心,后者如地鐵通道等。
人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo),要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì),周邊是否有重要的顧客來(lái)源等,值得提出的是,狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多;商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要,一方面要有較寬的門面接觸顧客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
現(xiàn)在,較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位,筆者認(rèn)為,這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部,會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約,還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者的影響。無(wú)論怎樣,首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位,形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì),并且一旦有空租,總是位置不佳的首當(dāng)其沖。
商鋪的選擇是一個(gè)需要全方位考慮的問(wèn)題,創(chuàng)業(yè)者不能只關(guān)注于租金或是客流量,綜合考慮,你才能發(fā)現(xiàn)各方面的問(wèn)題,更能找到各方面都最合適的開(kāi)店地址。
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